對(duì)達(dá)州市主城區(qū)物業(yè)管理的建議

市政協(xié)委員 李代術(shù)

物業(yè)管理是提升民眾生活品質(zhì)的新興服務(wù)性行業(yè)。近10年來(lái)，我市物業(yè)管理從無(wú)到有，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、覆蓋面迅速擴(kuò)張，已經(jīng)深入城市居民生活的方方面面，為推進(jìn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)，改善生活質(zhì)量，加強(qiáng)和改進(jìn)城市管理，推進(jìn)社會(huì)管理創(chuàng)新以及維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。但也還存在一些亟待解決的問(wèn)題：

　　一是物管企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。目前，我市物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍維持在2004年多層住宅0.2-0.6元/平方米·月、高層電梯住宅0.7-1.20元/平方米·月的較低水平，由于工資等物管成本逐年大幅增加，物管企業(yè)利潤(rùn)空間遭到嚴(yán)重?cái)D壓，便以減少服務(wù)人員、降低服務(wù)等級(jí)、逃避社會(huì)保險(xiǎn)等方式來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，極大制約了行業(yè)發(fā)展。

　　二是老舊小區(qū)物管缺失。我市在2000年以前建造的老舊小區(qū)較多，規(guī)模小，配套設(shè)施不完善，安全隱患多，急需改造維修，維護(hù)成本較高，物管企業(yè)難以進(jìn)駐。一些老舊樓（院）、安置房、廉租房、公租房等福利性或保障性住房，物業(yè)管理服務(wù)仍是空白。

　　三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不足。大多數(shù)業(yè)主缺乏“主人翁”意識(shí)，極少有人主動(dòng)參與有關(guān)物業(yè)管理的會(huì)議與活動(dòng)；業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生隨意性大，有的不是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，而是由建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商指定，缺乏責(zé)任意識(shí)和公信力；業(yè)主委員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少，責(zé)任和服務(wù)意識(shí)淡薄，遇到問(wèn)題難以公正合理地解決問(wèn)題、化解矛盾，沒(méi)有發(fā)揮好在業(yè)主與物管之間的溝通協(xié)調(diào)作用。

　　四是遇到問(wèn)題業(yè)主難以維權(quán)。目前，多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理由原開(kāi)發(fā)企業(yè)委托其子公司代管，或由開(kāi)發(fā)商以前選聘的前期物業(yè)管理順利過(guò)渡，這種“自建自管”的模式引發(fā)了一系列問(wèn)題：有的開(kāi)發(fā)商建設(shè)時(shí)，配套設(shè)施不全，布局不合理，“兩證”辦理不落實(shí)，導(dǎo)致集訪、纏訪等群體事件時(shí)有發(fā)生；水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、消防、電梯等專業(yè)設(shè)備的安裝單位，重初裝、輕維護(hù)、疏管理，將設(shè)備運(yùn)行不正常等問(wèn)題直接轉(zhuǎn)嫁給物管企業(yè)，造成矛盾糾紛。由于涉及部門(mén)眾多，環(huán)節(jié)錯(cuò)綜復(fù)雜，業(yè)主維權(quán)難，一些業(yè)主就以拒交物管費(fèi)的形式對(duì)抗物管企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市物業(yè)行業(yè)欠費(fèi)面90%以上，累計(jì)欠費(fèi)逾千萬(wàn)元。

　　五是有關(guān)部門(mén)物業(yè)監(jiān)管不到位。涉及物業(yè)管理的職能部門(mén)10多個(gè)，都具有監(jiān)管、審批的權(quán)利，但在具體的工作中，一些部門(mén)大局意識(shí)不強(qiáng)，重審批，輕監(jiān)管，工作不到位，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，指導(dǎo)監(jiān)管作用難以有效發(fā)揮。

　　針對(duì)存在的問(wèn)題，現(xiàn)提出以下建議：

    一是完善價(jià)格和服務(wù)機(jī)制。按照《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》，盡快修訂《達(dá)州市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法》和《物業(yè)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)服務(wù)實(shí)施辦法》；根據(jù)商業(yè)用房、老舊住宅、保障性住房和綜合性社區(qū)不同物管對(duì)象，分類分級(jí)制定不同的價(jià)格區(qū)間，推行 “等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制，政府可在充分論證、聽(tīng)證的基礎(chǔ)上制定合理的指導(dǎo)價(jià)，以做參考。

　　二是完善企業(yè)準(zhǔn)入制度。要完善物管企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)進(jìn)出機(jī)制。探索建立物管企業(yè)履約保證金制度，后期物管企業(yè)在接管小區(qū)物業(yè)時(shí)，一次性繳納履約保證金，用于違約處罰和棄管物業(yè)的善后處理。規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，徹底改變物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“自建自管”的狀況。同時(shí)建立物管企業(yè)信用檔案，讓業(yè)主給企業(yè)打分，按季度上報(bào)，年終評(píng)定，推動(dòng)物管企業(yè)優(yōu)勝劣汰。

　　三是健全行業(yè)自律管理。積極探索組建物管行業(yè)協(xié)會(huì)，及時(shí)出臺(tái)《達(dá)州市物業(yè)管理行業(yè)自律公約》，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在物管、政府、業(yè)主之間的橋梁作用。可將物管企業(yè)的等級(jí)初審、服務(wù)質(zhì)量評(píng)估、不良記錄收錄等有關(guān)物業(yè)管理的前期業(yè)務(wù)移交給協(xié)會(huì)，建立經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信檔案，并作為準(zhǔn)入和業(yè)務(wù)承接、融資、升級(jí)、評(píng)優(yōu)的首要標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)物業(yè)管理?xiàng)l例宣傳，加大業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升行業(yè)素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　四是聯(lián)動(dòng)監(jiān)管形成合力。構(gòu)建以市、區(qū)、街道（社區(qū)）為主體的三級(jí)監(jiān)管體制，加強(qiáng)對(duì)物管企業(yè)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的立體式監(jiān)管。市房管局要強(qiáng)化對(duì)全市物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理；房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理的協(xié)調(diào)和監(jiān)督；水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、消防、電梯等安裝單位，要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)初裝，并定期進(jìn)行維修，確保使用安全；相關(guān)單位、部門(mén)及街道（社區(qū)），要定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)解決所遇到的各種問(wèn)題和矛盾。

　　五是把好驗(yàn)收關(guān)防隱患。后期物業(yè)在接管小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，要按照物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)物業(yè)管理用房不足、公用設(shè)施維修管理、水電氣費(fèi)收繳方式等必須完善在物業(yè)管理協(xié)議中。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真查看房屋質(zhì)量是否合格、配套設(shè)施是否完善，按標(biāo)準(zhǔn)配備的物管用房是否到位等，并建立較為詳細(xì)完整的物業(yè)管理檔案。

　　六是因地制宜落實(shí)物管模式。老舊小區(qū)可先由政府出資改造物業(yè)管理必備的配套設(shè)施，再逐步實(shí)行有償專業(yè)物管服務(wù)。可在老舊小區(qū)推行“社區(qū)物業(yè)服務(wù)部”、“準(zhǔn)公共服務(wù)”和“業(yè)主自治”等模式；對(duì)福利性、保障性小區(qū)，可探索引進(jìn)物管企業(yè)，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，政府可對(duì)為該類小區(qū)服務(wù)的物管企業(yè)所繳納稅收的地方部分按先交后返的方式予以補(bǔ)助；有條件的社區(qū)，在方便出行符合城市管理規(guī)定的前提下，可與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，劃定部分區(qū)域作為對(duì)外收費(fèi)的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用的不足。不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的居民樓（院），可由居民推選出業(yè)主代表，自行管理和組織保安保潔及公用設(shè)施維護(hù)。