關于達州市主城區物業管理情況及對策建議
作者： 來源： 發表于：2015年03月27日 文章點擊數：13613
關于達州市主城區物業管理情況及對策建議
為進一步規范我市物業管理工作，促進城市管理不斷完善和發展，市政協經濟委組成調研組問卷調查了130戶物管企業、300戶業主，現場走訪了江南世家、恒大青年城、盛世小區、通錦國際新城、州河花園、麗江明珠等10多個物業小區，分別召開了物管企業、街道社區和職能部門、物業業主代表共計90多人參加的三場背靠背交流座談會，對主城區物業服務現狀進行了深入調研。
一、主城區物業管理的現狀
近年來，我市物業服務業迅速發展，物業管理水平不斷提高。截止2013年，在主城區登記注冊和備案的物業服務企業130家，有物業服務項目160余個，服務面積2600萬平方米，受益人口40余萬，年營業收入2.3億元，占主城區GDP(通川區183億元，達川區161億元)比重 0.667%，物業服務從業人員30716人，其中，下崗再就業人員 15137名，事業單位分流人員279名，復員退伍軍人5375名， 被征地農民9563名，社會閑散人員和殘疾人362名。物業服務業在擴大社會就業、維護社會穩定、完善城市管理與服務、改善居民居住環境以及助推經濟發展、社會進步與幸福達州建設等發揮著愈來愈重要的作用。
二、存在的主要問題
1．配套政策缺失，體制機制不順。一是配套政策缺失。以《物權法》、《建筑法》等為母法、《物業管理條例》為從法的物業管理法律法規體系健全的情況下，我市存在配套性管理辦法和實施細則缺失。市人民政府辦公室雖在2006年發布《關于進一步規范物業管理工作的通知》的地方性文件，但在到期廢止后卻沒有及時出臺新的、切合實際的相應政策規定。《四川省物業管理條例》雖然明確了屬地管理原則，但由于本地相應的政策規定沒有及時制定出臺，街道辦、社區都感到開展物業管理監管工作缺乏更確實的依據。二是體制機制不順。通川區一直沒有物業管理的工作機構，由市房管局物管科來管理，《四川省物業管理條例》要求按屬地管理原則由街道辦進行管理，但市房管局和區政府在物業管理方面的職責沒有完全理順，出現配合不夠、推諉扯皮的現象。同時，一些街道辦和社區對自身在物業管理上的職責不清，主動作為的意識不強，對物管過程中的投訴、糾紛等問題不能及時解決，對業委會的產生、運作等缺乏指導和規范管理。
2．業主主動維權意識不強，業委會作用發揮不足。一是部分業主更多關注個體自身利益，對小區共同事務缺乏責任和熱情，不愿當業主代表，甚至不愿參加業主大會，致使業委會成立難。二是少數人為了其他目的，遷怒于業委會，致使業委會不能正常工作，甚至癱瘓。三是業委會建設滯后。部分小區未成立業委會，有的小區雖有業委會，但產生過程和工作運行不規范。有的業委會既沒有與物業服務企業簽定服務合同，也缺乏業主公約和議事規程，責權利不明確。四是絶大多數業委會成員年齡結構老化，知識水平不高、法律意識不強，有的業委會成員行為不規范，以權謀私，缺乏公正性，難以有效履行職責，得不到廣大業主的認可，缺乏威信和號召力。
3．物管定位不明，責任界定不清。物業管理是一項綜合系統的管理工作，涉及諸多部門和業主、業委會、開發商、物業服務企業、街道辦、社區及專營單位等多個方面，但由于各部門、單位的職能定位與責任界定不清，導致各責任主體之間圍繞責任邊界、權力界限、利益分配等矛盾、糾紛交織，使得物業管理承擔了很多不該承擔、無力承擔的社會公共服務職能和責任。調查中，業主反映的一半以上的問題，都不屬于物業管理的責任范疇，如應由政府承擔的社會治安職能、社區承擔的鄰里糾紛調解職能、水電氣等專營單位應承擔的管線、設施設備維修養護管理職能、開發商承擔的房屋質量與保修、安全隱患排查責任等，都被業主誤認為是物業管理的事情。
4．物管矛盾交錯，物業服務收費難度大。一是服務企業服務質量不高、服務范圍不明確、舉措不到位，引發業主拒交物管費的現象時有發生。二是開發商遺留的房屋質量、小區設計規劃、兩證辦理不及時、承諾不兌現、部分業主亂扔垃圾、野蠻裝修、違章搭建、亂堆亂放、亂養寵物等使得業主以拒繳物管費表達不滿和抗議。三是業主有償服務意識不強，思想觀念滯后，對物管服務的認識仍停留在免費住房時代，尚未形成花錢買服務的自覺繳費意識，尋找各種借口任意拖欠物業服務費。主城區物管費收繳率普遍偏低，約維持在60%左右，最低的月城小區180戶，就有125戶欠費，欠費率達69%。物業行業欠費面90%以上，累計欠費逾千萬元。拖欠物管費已成為一種常態，并從業主個體不繳費擴散到群體不繳費，收費難成了物業管理工作的一大難題。四是按照《物業管理條例》相關規定，業主逾期不繳納物業管理費用的，業委會應當督促其繳納，逾期仍不繳的，物業服務企業可以向人民法院起訴。但訴訟程序復雜、周期長，物業服務企業走訴訟渠道成本高、執行難，對欠費業主沒有其他催收措施。五是收費難導致物業管理難以為繼，部分物業服務企業采取降低服務標準，服務質量打折的消極態度應對，這又進一步加劇了業主的不滿，拒交物管費現象更加嚴重，最終形成“服務差、收費難，收費更難、服務更差”的惡性循環，業主與物業服務企業的矛盾日趨突出和尖銳。
5．物業服務運作不規范，服務項目收費不透明。一是物業服務缺乏公開透明。部分企業沒有主動公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準等有關事項，物業服務項目收支情況，尤其是車位租金的收支情況不公示或應付公示，對業主的咨詢答復也不及時，侵犯了業主的知情權和監督權。二是物業管理服務理念落后。部分物業服務企業管理與服務的概念不清，角色定位不明，未擺正自身與開發商、與業主的關系，經營活動中存在服務意識淡薄，服務質量和服務態度較差；不嚴格履行合同，忽視業主權益；處理問題和矛盾的方法簡單生硬；巧立名目，多收費少服務，質費不符；以押金等不正當手段強制業主服從所謂管理等問題。三是從業人員素質不高。由于物業服務行業整體社會地位不高，從業人員薪資待遇偏低，平均在月薪一千五左右，且幾乎所有人員都沒有購買“五險一金”，致使物業服務行業人員整體素質偏低。普通員工多數是“50、
三、對策建議
（一）完善政策體系，健全體制機制。一是市政府要從物業管理服務的公共性和綜合性、受益主體的廣泛性和差異性、服務的即時性和無形性、服務的持續性和長期性四個方面著手，盡快制定符合我市實際情況的《達州市物業管理實施辦法》。二是相關職能部門要按照市政府要求和自身職能職責盡快制定符合達州實際的《達州市物業服務收費管理辦法》、《達州市室內裝飾裝修管理辦法》、《達州市前期物業管理指導意見》、《達州市物業查驗制度》、《達州市物業檔案資料管理辦法》、《達州市優秀住宅小區、商業大廈、特種物業評選標準和評選辦法》、《達州市物業管理服務招投標規定》等規范性文件或實施細則。三是要按照各縣（市、區）政府為主導，管理重心下移的原則，進一步明確達川、通川區政府與市房管局在物業管理工作中的職能分工，理順行政管理體制，形成多方參與，齊抓共管的體制機制。
（二）充分發揮業委會作用。 一是區政府應督促社區、街道辦切實履行組織、指導本轄區內物業管理區域業主大會的召開和成立業委會的職責，制定《業委會議事規則》，監督指導業主大會和業委會依法履行職責，使業委會的產生和運作更加規范。二是業委會要在所轄街道辦事處的指導下依法開展工作，積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督。三是在業委會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、無法正常開展工作等情況時，由社區居委會暫時代行業委會職責，并盡快選舉新的業委會。未成立業主大會的住宅小區，可由社區居委會組織業主共同決定物業管理事項。未實行物業管理的小區，由社區居委會組織業主自行管理。
（三）明確責任主體，促進各司其職。一要進一步明確物管工作中相關部門、開發商、專營單位、業委會等各主體的職能職責，市房管局負責全市物業的指導、監督、管理工作，促進各施其職，各盡其責。二要構建和完善以市、區、街道（社區）為主體的三級物業管理服務體系，建立物業管理長效機制和矛盾處理前置機制，加強對物業企業和物業經營項目的立體式監管。充分發揮社區、街道在物業管理中的基礎作用，在業委會的組建、協調業委會與物業服務企業及配合相關部門對物業服務企業的監督、管理等方面積極作為，把物管糾紛和矛盾化解在社區。四是二是根據《四川省物業管理條例》第四條的規定，建立街道辦事處牽頭的物業管理工作聯席會議制度，以社區為主體，政府各職能部門、物業服務企業、業主、專業經營單位、公安派出所等方面代表參加，協調處理物業管理和社區管理之間的相關問題。
（四）實行多措并舉，破解收費難題。一是加強對業主的理性消費引導，培育成熟的物業管理服務消費群體，業主在依法維權中樹立起“小區是我家、愛護靠大家”的意識和“享受服務、自覺付費”的理念。二是推廣智能化物業和智能化物業管理，減少物業管理中安全、繳費、秩序等環節不必要糾紛。三是推行物業管理早期介入，從房地產規劃設計時開始介入，掌握房地產用材、管線網布局和走向、物業質量等情況，便于后期管理，降低因物業前期隱患多而產生的后期糾紛導致的收費難。四是人民法院簡化訴訟程序，降低追繳惡意欠費的訴訟門檻，提高訴訟效率。
（五）強化行業管理，健全市場機制。一是積極扶持物業服務企業發展，簡化物業主管部門對申辦物業企業、資質年檢等工作的辦理程序，提高辦事效率。二是建立物業管理行業協會，強化行業自律，促進企業自律、誠信、守法經營，樹立良好社會形象。三是嚴格實行物業管理招投標制度，引入專家評審、第三方評審機制，改變“建管不分”的現狀，為物業管理創造公開、公平、公正有序的市場競爭格局。四是加強對物業服務企業的管理與監督，對物業服務企業實行動態考核，將收費混亂、服務質量差的的企業列入黑名單。實行企業履約保證金制度和信用檔案制度，將信用報告作為物業管理招投標、業主大會選聘、企業資質年審的重要依據，建立物業服務企業退市機制，推動行業整體向優勝劣汰、規范健康的方向發展。