關(guān)于我市保障性住房建設和管理

情況的調(diào)研報告

為全面了解全市保障性住房建設及管理情況，進一步推動我市保障性住房建設， 4月中下旬，市政協(xié)人資環(huán)委組成調(diào)研組，對全市保障性住房建設和管理情況進行了專題調(diào)研。

一、基本情況

自2007年實施保障性住房政策以來，各級黨委政府高度重視，相關(guān)職能部門認真履職，初步建立了以公共租賃住房為主體，以廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、廉租房租賃補貼為補充的多層次、廣覆蓋的住房保障體系。截止2014年4月底，省政府下達我市的各類保障性住房建設計劃累計63446套，全市開工建設39070套，占建設計劃的62﹪；總面積207.11萬平方米，總投資365770.68萬元，完成投資185227.13萬元。截至2013年底，竣工32103套（其中：已分配22009套，待分配3840套，正在完善基礎和附屬設施6254套），向農(nóng)民工提供公共租賃住房551套。年平均發(fā)放廉租住房租賃補貼11874戶，累計發(fā)放廉租住房租賃補貼9476.3萬元，保障3.23萬戶、8.22萬人。

二、存在的主要問題

（一）地方政府重視不夠，社會宣傳效果欠佳。有些地方?jīng)]有認識到保障性住房工作在完善住房供應保障體系，推動科學發(fā)展，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟方式，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，提高經(jīng)濟增長持續(xù)性等方面的重大意義，片面強調(diào)保障性住房投資大、見效慢、任務重，沒有將其作為重大的民生工程和政府公共服務的重要內(nèi)容加以重視，因此在推動此工作時力度不夠，宣傳不到位，導致保障性住房建設規(guī)劃不落實、資金難到位、管理不完善，廣大群眾對保障房知曉率不高，政策了解不夠，給后續(xù)管理帶來了難度。

（二）規(guī)劃布局較滯后，基礎設施不配套。很多地方對保障房建設沒有規(guī)劃，部分地方即使有規(guī)劃，也沒有按“十二五”末“全國保障性住房覆蓋面達到20%”的要求，將其納入經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃；建設項目也沒有納入城鄉(xiāng)和土地利用總體規(guī)劃布局，只根據(jù)下達指標任務開展工作。在選擇建設用地時，對區(qū)位合理分布考慮不夠，導致選址較偏，基礎設施配套難度大。小區(qū)缺乏生活服務設施和休閑健身場所，附近道路、交通等基礎配套設施相對滯后，遠離醫(yī)院、學校、農(nóng)貿(mào)市場等，給入住群眾工作、生活帶來不便，未能充分體現(xiàn)改善居住環(huán)境的要求。

（三）資金保障不給力，目標任務差距大。保障房建設主要通過國家下?lián)軐ｍ椯Y金、地方配套資金、減免相關(guān)稅費、基金等多項措施，多渠道降低建設成本修建的。目前，我市實際工程建設成本基本在2500元/平方米左右，除中央、省級建設投資補助資金500元/平方米外，其余2000元/平方米的資金由地方財政和社會籌資。因我市地方財力薄弱，土地出讓凈收益和住房公積金余額較少，可供資金有限，加上社會資本、民間資本參與度不高，金融支持保障性住房建設的力度不大，導致建設進度嚴重滯后，目標任務差距大，開工建設僅占建設計劃任務的62﹪。隨著下達任務的逐年加重，續(xù)建任務將更加繁重。

（四）準入退出把關(guān)難，動態(tài)管理問題多。一是政策措施不完備。準入審核、租售管理、使用管理、退出機制等相關(guān)政策措施不完善、可操作性不強，致使具體工作無章可循。二是收入狀況甄別難。沒有形成房管、公安、民政、金融等部門信息資源共享機制，對保障對象的信息收集和驗證工作難度較大，導致騙租騙購保障性住房行為不同程度存在。三是退出機制實施難。廉租房與公租房平行運行，受限于保障群體不一樣，準入門檻不相同，兩種保障房不能調(diào)劑使用，需要分別申請、排隊，在居民收入可變性大的情況下，動態(tài)管理工作難以及時有效跟進，不能及時從廉租保障轉(zhuǎn)換成公租保障，不僅造成房源閑置浪費，而且給保障性住房退出工作帶來較大困難。四是小區(qū)管理難度大。未實施物業(yè)管理的入住小區(qū)，臟亂差不堪入目，治安、維穩(wěn)存在隱患，居住隔離有所顯現(xiàn)；實施了物業(yè)管理的小區(qū)，物管費收取難，造成企業(yè)難以維持。如達川區(qū)“惠民苑”、“幸福苑”和“萬順園”，尚差2010-2013年物管服務費79.1417萬元。五是房屋租金收繳難。入住廉租房的大多是低保戶，低保金主要用于生活開支，因生病致貧等原因，就沒有更多的錢交租金。入住頭年的租金好收繳，第二年開始就收繳困難的現(xiàn)象較為普遍。甚至有個別住戶無故帶頭不交租金，并且集結(jié)住戶上訪。六是管理力量薄弱。全市上下都把住保辦設在房管局，住保工作人員共計75人，且大多兼職，力量嚴重不足。住房保障工作已成為政府的長期職能，隨著我市住房保障覆蓋面的增加，工作量會越來越大，急需專門機構(gòu)、專職人員進行系統(tǒng)、規(guī)范、長期、科學的管理。

三、對策建議

（一）加強組織領(lǐng)導，實施“兩大政策”。各級黨委、政府和職能部門要提高認識，加強領(lǐng)導，廣泛宣傳，精心組織，切實把保障性住房工作作為重要民生大事抓緊抓好。一要實施“公租房、廉租房”并軌政策。按照國家相關(guān)部委《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》要求，盡快出臺相應實施辦法，將公共租賃住房和廉租住房并軌運行，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理。已列入廉租房年度建設計劃的在建項目可繼續(xù)建設，建成后統(tǒng)一納入公租房管理，根據(jù)保障對象的實際情況適用不同情況的優(yōu)惠政策。二要落實商品房開發(fā)配建保障房政策。廉租房集中連片建設，低收入住戶較為集中，容易因居住隔離而心理失衡，對相關(guān)政策誤讀時，容易產(chǎn)生共同意識，造成治安、穩(wěn)定的隱患，導致小區(qū)難管理。各級政府要嚴格落實商品房開發(fā)配建3%-5%的公共租賃住房政策，科學處理好適度集中和分散的關(guān)系，努力營造健康和諧的居住環(huán)境。

（二）合理規(guī)劃布局，強化配套建設。一要合理規(guī)劃布局建設保障性住房。要把保障性住房建設作為城鄉(xiāng)和土地利用總體規(guī)劃的重要內(nèi)容，根據(jù)區(qū)域定位和保障需求，合理安排布局。建議借鑒萬源市在人口較為集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，適當規(guī)劃建設保障性住房的做法。二要加強配套基礎設施建設。在集中建設的規(guī)模較大的保障性住房小區(qū)，要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學、出行等需要，加快完善公共交通系統(tǒng)，同步配套建設生活服務設施，把保障性住房真正建設成為惠民工程、民心工程。

（三）拓寬融資渠道，加大籌資力度。除積極向上爭取資金外，要逗硬執(zhí)行相關(guān)財政稅費政策。一要將保障性住房建設資金納入年度預算安排，確保項目資本金足額及時到位；二要將住房公積金增值收益，在提取管理費用及風險準備金后，全部用于保障性住房建設；三要將不低于10%的土地出讓凈收益，用于住房保障資金；四要將中央代發(fā)的地方政府債券資金，要優(yōu)先安排用于保障性住房建設；五要按國家規(guī)定，通過政府融資平臺，公司及企業(yè)可利用公共租賃房項目發(fā)行債券或向銀行貸款來籌集建設資金。此外，要借鑒外地的成功經(jīng)驗，比如重慶市的做法，一方面廣泛動員并吸引有實力、信譽好的企業(yè)家，投身于保障性住房的開發(fā)建設；另一方面積極開展保障性住房配售與產(chǎn)權(quán)出讓工作，用配售與出讓產(chǎn)權(quán)的收入，滾動發(fā)展，實現(xiàn)良性循環(huán)。

（四）加強檢查監(jiān)督，確保任務落實。一要加強對住房保障工作檢查和指導，進一步明確各職能部門在保障性住房建設工作中的職責，做到各司其職、各負其責，分工合作、協(xié)同配合；二要加大對縣（市、區(qū)）的督查力度，對項目進展滯后的問題，要采取切實有效措施加以解決；對保障性住房工作被動應付、推進不力的，要約談督辦；并將保障性住房建設情況列入對縣（市、區(qū)）政府的政績考核。三要加強工程質(zhì)量監(jiān)督。全面落實工程質(zhì)量責任制，明確建設、勘察設計、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位的終身責任。四要嚴格申報、審查、公示、分配、入住程序，嚴肅查以處權(quán)謀私、弄虛作假、騙取住房保障的行為，同時建立舉報制、誠信承諾制和失信懲戒制，充分體現(xiàn)公開透明，公平公正。通川區(qū)“四審查、三公示、一聽證”制度成效較好。

（五）健全工作機制，實現(xiàn)規(guī)范管理。一要健全住房城鄉(xiāng)建設、民政、公安、稅務、金融等部門及街道、社區(qū)協(xié)作配合的家庭住房和經(jīng)濟狀況審核機制；二要完善工作機構(gòu)，配齊工作人員，加快住房保障信息化建設。各縣（市、區(qū)）要大力開展調(diào)查摸底，完善住房保障基礎信息平臺，健全保障房源檔案、需求檔案、保障對象檔案及其誠信檔案，提高住房保障信息化管理水平。三要建立保障對象動態(tài)管理機制，定期對保障入住對象經(jīng)濟狀況進行審核，對不適合條件的要及時退出，如不退出就必須按公租房或市場房租收取租金。四要創(chuàng)新管理方式，嚴格實行租金收取“收補兩條線”。大力開展各項便民服務，引導住戶實行自我管理、自我服務或聘請專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)服務，不斷提高服務質(zhì)量、管理水平和入住對象的滿意度。