關于進一步加強和完善物業(yè)管理的建議

提案號：市政協(xié)三屆五次會議153號

提案者：靳能泉

主辦單位：市住房和城鄉(xiāng)建設局

提案內(nèi)容：

物業(yè)管理服務問題涉及市民的切身利益，一直是市民普遍關心的熱點、難點、焦點問題。目前，我市物業(yè)管理服務在十多年的快速發(fā)展中，尤其是2014年的重點整治和制度建設下，已朝著制度化、規(guī)范化、市場化和社會化的方向邁出了重要的一步。但是，與物業(yè)管理服務發(fā)達地區(qū)相比，我市物業(yè)管理服務離全市居民對高品質(zhì)生活、增值性物業(yè)和優(yōu)環(huán)境家居的多元化需求還有較大差距，還不同程度地存在一些問題，主要有：

一、行業(yè)認識不到位。政府及其相關職能部門、社區(qū)與業(yè)戶等組織和個人對物業(yè)管理服務的必要性和重要性，對物業(yè)管理服務“付費消費”的意識，對物業(yè)管理服務質(zhì)價相符的原則要求，對物業(yè)管理服務向知識型、智慧型、智能型、人文型轉型升級的發(fā)展態(tài)勢等認識很是缺乏，也沒有達成共識，更沒有共為。

二、角色難以歸正位。一些物業(yè)服務企業(yè)仍以管理者自居，服務意識不強、服務質(zhì)量不高；而另一些物業(yè)服務企業(yè)雖扮演著服務者的角色，但卻失去了自我、無法自治，該管的管不到位、該理的理不順。同時，大多業(yè)戶往往把自己擺在“主人”的位置，總認為物業(yè)服務企業(yè)是“我請來的，一切都該聽我的，我想讓他做什么就做什么”；業(yè)主委員會只是個“擺設”，不值得信任。

三、市場監(jiān)管有缺位。我市雖有物業(yè)管理專業(yè)委員會，但還不是完全市場化和去行政化的行業(yè)協(xié)會，無法真正起到行業(yè)自律自治的作用，致使我市良莠物業(yè)服務企業(yè)并存、物業(yè)管理行業(yè)“劣幣驅除良幣”現(xiàn)象普遍存在。尤其是對物業(yè)管理服務行業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)，行業(yè)主管部門的指導性監(jiān)管、業(yè)戶和業(yè)主委員會的正常性監(jiān)管、新聞媒介的輿論性監(jiān)管等都不同程度地存在著一定的缺位，至少沒有形成一種正向性、常態(tài)化、生態(tài)型的監(jiān)管。

為使我市物業(yè)管理服務盡快適應依法治國和依法治市的要求，將我市物業(yè)管理服務提高到一個新的水平，特提出如下建議：

一、加強宣傳教育

1．地方政府和物業(yè)管理行政主管部門以及法制宣傳教育主管部門要加強對物業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳普及，提高物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主依法共同管理小區(qū)的共同責任和意識，增強物業(yè)公司和業(yè)主依法行使自身職權和義務的能力，研究和解決小區(qū)物業(yè)管理工作中與業(yè)主間產(chǎn)生的糾紛和困難。

2．依托四川文理學院及其開設的物業(yè)管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)教師，不定期開展物業(yè)管理方面的理論知識、法規(guī)制度的宣傳培訓。

3．規(guī)范新聞媒介對物業(yè)管理方面的宣傳報道，確保所報道的物業(yè)管理服務糾紛有全面調(diào)查、有事實真相、有客觀報道、有專業(yè)解釋、有法律依據(jù)。

4．物業(yè)管理服務自治組織（物業(yè)管理專業(yè)委員會）可以出版發(fā)行行業(yè)內(nèi)普遍使用、行業(yè)外選擇使用的物業(yè)管理專業(yè)刊物（會刊），以加強物業(yè)管理服務方面的宣傳教育。

5．物業(yè)服務企業(yè)應在所轄物業(yè)區(qū)域的顯眼位置開辟櫥窗、公告欄等以及制作內(nèi)部刊物加強物業(yè)服務費、維修基金收取和使用、物業(yè)管理專業(yè)知識和法規(guī)、本企業(yè)管理服務的基本做法和要求等方面的宣傳。

二、加強規(guī)則運行

1．把物業(yè)服務行業(yè)納入現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。 

2．盡快推出物業(yè)管理服務配套法規(guī)文件，確保落地生效。

3．物業(yè)服務企業(yè)自身也應加強制度建設和所轄物業(yè)區(qū)域的規(guī)約、公約等建設。

4．物業(yè)管理服務自治組織應以高度的自律性而增強自治性，助推整個行業(yè)的規(guī)則性運行。

三、加強市場監(jiān)管

政府應盡快出臺《達州市物業(yè)管理實施意見》，明確行業(yè)主管部門、發(fā)改（物價）、公安、民政、財政、稅務、環(huán)保、工商、行政執(zhí)法（城管）、人防、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會）等有關行政主管部門的職責。

四、加強行業(yè)激勵

1．定期開展物業(yè)服務企業(yè)管理服務質(zhì)量檢查評審活動，對管理服務質(zhì)量不合規(guī)定和要求的物業(yè)服務企業(yè)逗硬獎懲、限期整改，如還不達標，則強行關閉淘汰。

2．每隔二或三年開展優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)評選活動，對受表彰的市區(qū)企業(yè)，由政府從現(xiàn)代服務業(yè)專項資金中給予每家10萬元的獎勵；縣（市）企業(yè)，由各縣（市）人民政府參照市區(qū)標準給予獎勵。

3．積極開展物業(yè)管理示范項目評選活動，對所服務項目獲“省級物業(yè)管理示范項目”、“國家級物業(yè)管理示范項目”稱號的物業(yè)服務企業(yè)，由政府一次性分別給予5萬元、10萬元的獎勵；縣（市）企業(yè)由各縣（市）人民政府參照市區(qū)標準一次性給予獎勵。

4．對連續(xù)服務某一小區(qū)或物業(yè)管理項目達10年的物業(yè)服務企業(yè)，可對其實行一定的財政貼補，以此重點扶持和培育出一些品牌性物業(yè)服務企業(yè)。

5．對物業(yè)服務企業(yè)吸納持有《再就業(yè)優(yōu)惠證》的人員，并與其簽訂一定期限的勞動合同且繳納社會保險的，可在國家稅收規(guī)定內(nèi)按實際招用人數(shù)享受有關的稅費優(yōu)惠政策。